2017年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200，16家破千亿(宝安商业地产销售,关键词优化)

- 1-12月中国典型房企销售金额TOP200 -

备注：

1、时间：为年度，数据统计截止至12月31日；

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以企业可售型物业为主；

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

- 1-12月中国典型房企销售面积TOP200 -

备注：

1、时间：为年度，数据统计截止至12月31日；

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以企业可售型物业为主；

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

榜单解读

10句话道尽房地产行业百态

一、有一个记录，叫13万亿

继2016年商品房销售15.73亿平方米、11.76万亿新高后，年房地产行业再突破，预计销售面积和销售金额将分别超16亿平方米和13万亿元，再创历史新高点已无悬念。

榜首规模：

再突破！前三甲突破5000亿

年， 房企前三甲全年销售金额均突破5000亿元。碧桂园以5500亿元的业绩高居榜首，如愿摘得销售桂冠，同比增长78%。此轮业绩突破主要得益于年的三四线市场行情。

万科、恒大分别以5239亿元和5140亿元的业绩分列二、三位，同比增速分别达44%和38%。规模房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势越跑越快，并加速冲向万亿。

恒大计划2020年销售超万亿，万科计划在2022-2027年实现万亿目标。而碧桂园年销售金额距万亿只有4500亿的差距。群雄逐鹿，垄断加剧，万亿时代已然不远。

梯队门槛：

再提升！TOP10-TOP30梯队成长最快

企业竞争如逆水行舟，不进则退。TOP10-TOP30是当今最具成长性的房企，门槛值提升极为迅速。

TOP10门槛值达到1512亿元，同比上涨40%。龙湖地产年销售金额突破1560亿元，排名从2016年的第13名快速上升至第8名，强势进入TOP10阵营。

规模竞争愈演愈烈，千亿成为众多企业的角逐目标。TOP20门槛值达到893亿元，增幅高达69%，在各梯队中上升最快。年，千亿阵营扩容至16家。新城控股凭借住宅和商业的双轮驱动，全年实现销售金额1260亿元，同比上涨94%。中南置地和正荣集团年销售金额分别达到963亿元和895亿元，成功挺进20强。

中型企业加速赶超，竞争最为胶着，并构成未来几年突破千亿的后备军团。TOP30门槛值达699亿元，同比增长63%。中梁地产凭借三四线布局，年销售金额达751亿元，排名上升至第25位，是TOP30中上升最快的房企。蓝光发展和泰禾集团年也进入了TOP30的行列。

市场波动方显成长机遇，年企业仍有弯道超车机会。

图：2016-年房地产销售排行门槛值及变动

集中度：

再集聚！50强占据47%份额

年是行业集中度上升最快的一年，TOP50集中度接近1/2，TOP20集中度超1/3，TOP10集中度接近1/4，而TOP3集中度已达到12%。

在各梯队中，TOP30集中度上升最为明显，较2016年上涨28%。

伴随马太效应的放大，行业集中度加剧。规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高；中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。行业进入资源主导阶段，集中度还有很大的提升空间。在未来，只有一定规模的企业才能在行业波动中抵御市场风险，获得生存空间，并将竞争能力不断放大。

图：2013-年行业集中度趋势

行业再创新高后，城镇化仍有空间，人口红利还在，未来房地产市场将高位震荡。对于榜首企业，五千亿时代已经到来，一万亿近在咫尺！领先阵营的门槛值还将继续上升，年TOP20门槛将破千亿。未来2-3年，前30强房企将卖掉全国70%的房子，达到70%+30%的行业格局，实现房地产行业“黄金”分割点。

二、有一个政策，叫“因城施策”

年的政策主题是调控，告别以往的“一刀切”政策，走向更加精细化的“因城施策”，呈现出范围广、频次高和力度强三大特征，精准打击投机性需求。

全年逾70城出台调控政策，主要围绕一线及核心二线城市展开；调控政策出台超200次，仅北京年3月以来就出台近20项调控政策；同时，多部门联动查缺补漏，政策涵盖限购、限贷、限售、限价及限商等多种类型，并不断升级。

图：典型城市年调控政策

年政策总体仍将持续偏紧。12月全国住房城乡建设工作会议明确，要“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。可以预计，在继续坚持“因城施策”的基础上，政策将针对各类需求实行差别化调控，未来部分城市可能会出台应对措施。

一线城市：

政策仍将以“压”为主，为长租公寓推进腾出“窗口期”

年，长效机制仍未全面落地，为缓解一线城市的供需矛盾，政策将以“压”为主，继续对需求端和供给端严格控制。

从需求端来看，短期内限制性政策无放松可能，市场将延续“价格稳定、交易量低位运行”的态势，对房企而言，单纯做住宅开发业务的空间有限。从供给端来看，住宅用地供给的克制将为长租公寓的发展提供一个窗口期。试点城市全面加大租赁供地，在“竞自持”的招拍挂规则下，房企如果不尝试租赁业务，可能会在一线城市面临“无地可拿”的局面。

二线城市：

“放量不放价”，部分城市会出台一些规定对冲“限购”政策，缓解当地政府经营压力

政策重压下，调控效果明显，普通二线城市价格涨势已得到遏制。由于市场承压，年调控思路将从“量价双控”转为“放量不放价”。

部分城市已出现政策松动迹象，通过户籍新规和人才政策对冲“限购”政策。年或有更多城市跟进，调控政策定向松动。

表：年典型城市人才购房政策

三四线城市：

仍将以去库存为主，市场红利仍在，但营销的窗口期不意味着是投资的机会期

住建部已明确表示，年库存仍较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时，年棚改目标高达580万套。棚改货币化和去库存继续推进，对于三四线的销售将形成支撑。三四线城市在年仍有热度，但对于企业经营而言，营销窗口期并不意味着投资的机会期，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的，对三四线投资建议以谨慎态度为主。

遵循“因城施策”和“因需施策”的思路，年一二线城市政策环境将总体偏紧，局部微松；三四线城市将继续以去库存为主，城市间市场将进一步分化。

三、有一个机制，叫长效机制

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在“房住非炒”的政策总纲领下，未来几年，长效机制将逐渐推出，并彻底改变中国的房地产市场格局。

图：长效机制五大方面

年，长效机制将加速推进，其中长租公寓市场，将加速发展和走向成熟。

租购并举：

长租公寓获市场多主体推进，上升到战略新高度

在企业端，租赁已经成为不得不关注的新业务。碧桂园、万科、保利、龙湖、金地、招商、旭辉、远洋等房企均已布局长租公寓。

图：典型房企长租公寓发展目标

在金融端，市场快速发育的同时，金融创新也迅速跟上。资产证券化方面，年10月，保利租赁住房REITs获上交所审核通过，总规模50亿元。12月，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。同月，旭辉领寓的民企首单储架式长租公寓类REITs规模达30亿元。银行信贷方面，建行和工行相继推出“按居贷”等住房租赁信贷支持，协助企业解决租赁市场的资金问题。

在城市端，政策已划定14个租赁试点城市，其中北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、佛山等城市已推出竞自持或全自持地块。十三五期间一线城市将新增供应租赁住房200余万套。

房地产行业关小窗，开大门。当前城市发展思路，已经从传统的造新城模式，转变为以旧改、租赁为代表的城市更新和升级。政府对企业的要求不再是单纯的开发销售，而是多业态运营。对于核心城市而言，长租公寓是搭建人才配套的关键举措，也是保障住有所居的重要手段。

对企业而言，长租公寓不是高盈利型业务，却是未来进入核心城市的门槛。现在的问题已经不是要不要做的问题，而是关键在于怎么去做。

四、有一种现象，叫“三四线”

年以来三四线城市的量价齐升，本质是货币现象，受益于M2的增长。同时，棚改货币化安置、一二线带来的需求外溢、城市群建设加快、土地供给限制等多种因素也助长了三四线的持续去化。

图：预计年各能级城市商品住宅销售面积及增幅

图：年1-11月份典型三四线城市商品住宅销售面积同比增幅

图：年1-11月份典型三四线城市商品住宅成交均价同比增幅

纵观深耕三四线的企业，年有四家企业销售表现非常抢眼，号称“四大天王”——祥生、中梁、碧桂园、恒大。

表：布局三四线典型企业2016-年销售金额及增幅

祥生年销售金额619.6亿元，同比增长242%，实现超三倍的增长，是年度的绝对黑马。祥生的成功得益于三四线行情。在千亿战略引领下，祥生凭借快速周转，布局一二线周边和精选三四线城市，围绕县域经济本身产业基础和人口基础扎实的城市进行深耕。

中梁集团年销售金额794.5亿元，从2016年末的第38名跃居至25名，异军突起，成为TOP30中名次上升最快的房企。在年三四线城市热销的大背景下，定位三四线城市的中梁实现业绩爆发，并通过引入“阿米巴”模式，企业经营活力和效率得到明显提升。

三四线的繁荣也助推了龙头房企的快速发展。碧桂园作为三四线城市的老大，坚持以大盘开发模式为三四线城市做好房子。年销售同比增长78%，延续高增长态势，销售金额一骑绝尘。年以来，恒大在三四线城市投资比例明显提升，实现销售同比增长38%。

年库存仍较多的部分三四线城市和县城仍将继续推进去库存工作，三四线余热仍在，企业需匹配自身资源与能力，谨慎看待三四线市场投资机会，若周转变现能力不足，可能面临去化压力。

五、有一种市场，叫“招拍挂”

招拍挂：已成“小众市场”

年，地价居高不下，留给房企的利润空间越来越小。房企拿地门槛整体性提高。如北京、广州、杭州等城市推出“竞自持”，上海在招拍挂中引入评分机制，都要求企业具有相当的综合实力和运营经验。土地出让条件越来越定向化，对企业规模、资质、招商运营能力等诸多方面提出了近乎苛刻的要求。面对这些限制，大多数房企难以达到要求，能够拿到土地的企业，要么是综合实力雄厚的规模房企，要么是在细分领域具有丰富经验的特色房企。因此，招拍挂逐渐成为小众市场。

图：年部分城市出让地块门槛设置

图：上海部分地块复合招拍挂评分指标

收并购：将成主要投资方式

房地产进入存量时代，企业竞争加剧，集中度骤增，部分企业正在退出市场或被淘汰。鉴于在招拍挂市场拿地的难度越来越大，许多企业未雨绸缪，调转方向，纷纷加码收并购，并借此降低土地成本、实现快速布局和扩张。

融创集团2016年以来通过收并购获得土地超七成，阳光城近年来通过收并购获得的地块总建面占比超80%。年以来，泰禾集团土地拓展全面转入到以并购为主的阶段，公司上半年收并购拿地建面占比超九成。

除了收购项目外，企业在土地投资上可以尝试新的模式，如参股资产包，或参股企业等。

六、有一家企业，叫融创

年，融创一鸣惊人，业绩大爆发，销售金额3620亿元，同比增速高达133%。销售排名从2016年末的第7名一举跃升至第4名。融创10月439亿元，11月494亿元，12月640亿元，四季度累计销售金额1573亿元。自年9月以来，年四季度销售金额合计位列第一。

图：融创销售金额增长情况

业绩的飞速增长，来源于以下三方面：

其一，收并购红利得到兑现。融创近70%的土地储备均由收并购获得，而收并购的好处之一就是部分项目已建成，能够快速变现。

其二，快速布局新城市。年中期融创已经进入62座城市，项目开发个数294个，并通过收并购快速下沉到三四线城市，新进入的部分城市不在政策调控范围之内，有效保证了融创的销售业绩。

其三，决策灵活，效率极高。高决策是融创收并购成功的秘诀之一，针对战略型的重要收并购项目，融创能够在较短时间内做出收并购决策。针对深耕型区域，区域公司具有决策权。由于成熟的收并购团队和经验，一般情况下，融创从信息获取到签正式协议的速度较其他企业明显领先。