综合体太多，徐州人太穷背不起？但这家高端百货2017年仍卖了20亿(文化商业综合体定位,关键词优化)

近些年来，徐州城市发展迅速，

各大商圈也是纷繁并进，

刚刚过去的年，

苏宁、三胞相继开业、

银座商城正式闭店，

综合体的兴起成了传统百货的埋葬者，

但这反倒让笔者感到担忧、害怕。

曾几何时，徐州的大型商业体并不多，于2003年开业的金鹰作为徐州的第一家高级时尚百货，一枝独秀傲立市中心多年。直到2013年云龙万达开业，才填补了徐州商业综合体的空白，随后徐州各大区域都有了开业或将开业的综合体，整个市场变得热闹十足，5大商圈由画饼充饥变成了名副其实。

不包含金鹰、百大等老牌传统百货，

徐州现在究竟有多少商业综合体？

中心商圈有苏宁广场——商业面积约16万平方米，在建金鹰二期——包含一期总体量将达到21万平方米；

中东部商圈和信缤纷城——三期共25万平方米商业体量；

东部商圈有云龙万达——自持商业面积18万平方米、淮海环球港——12万平方米的购物中心；

南部商圈有铜山万达——占地14.49万平方米、三胞广场——自持面积约16万平方、颐和汇邻湾广场——商业裙楼面积7万平米，在建中川万达——万达广场12.4万平方米；

新城区商圈有美的广场——商业部分建筑面积约3万平方米。这些还仅仅是体量较大的一部分的。

根据2016年徐州市最新人口统计，市区仅170万左右。即使按照发达国家成熟商业市场的标准，人均商业面积1-1.5平方米最为合适，也就是说，徐州商业面积比较适合在170万-255万平方米，徐州处于较高值。

一边是商业综合体的数量迅速增加，其总面积已接近较高值，而另一边由于同质化竞争以及电商冲击所致，商业综合体经营压力加大，这两点主要原因共同造成了他们中的多数开业即巅峰，而后便是持久的滑铁卢。

三十年河东，三十年河西。综合体如雨后春笋般在徐州遍地开花，相反，曾经一时风头无两的徐州百货业，如今迎来了关店潮。是全面撤退，还是困兽犹斗？十年间惊天逆转的百货业形势，不仅牵动业者神经，也拷问着徐州商业地产的未来。

徐州银座商城从年9月10日营业结束后正式闭店。

2016年11月30日，经江苏省徐州市中级人民法院裁定：徐州古彭商业大厦有限公司宣告破产。

随着古彭商业大厦有限公司的破产，令人唏嘘的是徐州最繁华的淮海路上的那些商场大多已不复存在或陷入低潮，曾经的淮海路十大商场在徐州商圈的地位，也已载入历史。

如此看来，

商业综合体面临饱和，

传统百货迎接死亡寒冬，

年徐州的实体商业将何去何从？

从目前的状况来看，

徐州商业深度转型的大幕在年，

就已逐渐开启，

很多创新业态的出现已经给出了答案。

作为局外人，

这些被我们普通消费者忽视的行业亮点，

预示着他们未来的发展方向。

据最新公布的大数据，年徐州金鹰销售额超20亿，12月破2.4亿，连续7年销售超20亿元，这一连串数字证明它仍是徐州购物第一站。

下图为网友拍摄徐州金鹰彭城广场店14周年店庆，从清晨开始排队，场面堪比春运。

徐州金鹰在年创造的辉煌业绩，至少说明了以下几个问题：

1、徐州传统百货没死，金鹰深耕徐州14年，拥有大量的VIP会员，作为周边地区最高档的购物中心，品牌影响力还是很大的。

2、贫穷限制了我的想象力，徐州中心商圈仍有很大的商业潜力，徐州人的消费力仍然强劲。

3、在苏宁如此强势的竞争之下，金鹰并没有如有些人预料的那般迅速退居二位，反而促销活动频频，很多都是极具针对性的。

4、期待金鹰二期加速，继续拉动徐州中心商圈的建设。

虽然年业绩不俗，但在综合体埋没传统百货的大潮流之下，金鹰二期建设依然刻不容缓，未来业态和业绩还能再上一个台阶。

在年1月6日徐州市第十六届人民代表大会第二次会议上，关于年政府工作的主要任务被披露，包含有金鹰二期项目。

据悉，徐州金鹰二期项目将于2023年亮相。目前正在进行地下3层的施工建设，且已完成75%的地下工程量。二期项目建成后，徐州金鹰将完成由时尚百货向全生活中心的华丽转型——营业面积将扩充至13万平方米；一、二期建筑将以连廊相接，驳接地铁1、2 号线，通达全城；二期将增加引进快时尚店中店、中心商圈内独家IMAX影院、汇集全球风味的美食广场、包含儿童娱乐和早教综合体的儿童专属空间，以体验和多功能为灵魂的全生活中心将臻于至善。

9月15日，由三胞集团斥资30亿元打造的徐州首个超体验漫乐综合体——三胞国际广场开业。据《徐州日报》10月10日报道，国庆长假期间，三胞国际广场日均营业额达700多万元，一举超越所有同行。

在徐州所有商业综合体中，笔者个人认为三胞国际广场的业态是最丰富的，他不像有的综合体把所有的亮点都集中在美食，其多个主力品牌来头颇大且是首次进入徐州。在这里，你能切身感受到商业不只是卖东西，更多是要打造一种生活方式，把零售真正做到了体验式。是非常适合年轻人、三口之家的消费场所。

全球第62家门店——东方福来德徐州店，作为百年英伦百货，与徐州其它传统百货差异明显。

水缤纷海底世界——徐州三胞国际广场的最大亮点，场馆面积7500平方米，储水量3800多吨，容纳数百种海洋生物。

哈姆雷斯——全球最大玩具店连锁企业，像哈姆雷斯这种体验式的、IP化的玩具公司和场所已经成为购物中心青睐的业态。

宏图Brookstone——产品以新奇特著称，聚焦在娱乐生活，健康生活，旅行出游生活，比如VR、PC游戏、记忆枕、懒人拖鞋、按摩仪、睡眠仪、防盗行李箱、醒酒器等家居生活用品，同时提供有趣的互动式的购物体验，可谓是新零售的成功典范。

MUJI无印良品——在琳琅满目的体验式居家生活馆中，挑选到符合心意的生活杂货，就是他带给我们日常生活中的小确幸。

以上品牌用户群年龄结构均年轻化、推崇体验式消费的经营模式，这就是年三胞国际广场带给徐州商业的不同凡响，也是未来综合体的风向标。至于美食，那不过是所有综合体都会打出的一张牌而已，这与体验式消费场景的建立相去甚远。

淮海环球港具有淮海商圈唯一的奥特莱斯，它的魅力在于，很多让人高不可攀的国内外品牌，一旦印上奥特莱斯标签，价格立马下凡，让原来望价却步的人惊喜淘到便宜了。比如环球港奥特莱斯的价格有低至1折的，而主流价格是该品牌正价店的3-5折。

要了解淮海环球港的发展模式，首先就要了解它的孪生兄弟——48万平方米的上海环球港和88万平方米的江南环球港，上海环球港是全球中心城区最大的购物中心，上海的商业新地标。

如果说上海环球港的成功，部分缘于上海城市巨大的吞吐能力，那么分析位于常州的江南环球港，就更加具有案例意义。在电商冲击、体验为王的时代，江南环球港坚持了文化+旅游+商业的市场定位，将文化、旅游、运动、休闲等新锐的生活休闲方式嵌入到商业经营中，文化旅游商业同频共振，让超顾客预期成为可能。

用了洪荒之力，打造了天天演艺的品牌和旅游文化的氛围，使江南环球港成了嘉年华的舞台和一站式家庭消费的终点站，商户不再徘徊门前；消费者近悦远来。很快江南环球港的影响力就辐射到了周边城市，周末外地游客的比例高达四成。

淮海环球港继承了环球港家族的特点：英伦范是其共有的风采，文旅商是其独有的内涵。而与普遍独立成市的奥莱模式不同，环球港的奥特莱斯落户在综合体中，在国内开创了奥特莱斯+购物中心——1+1>2的新模式，因为这种新模式反映了奥莱购物的形态和目的正在发生的变化：即由购买奢侈品为目的，慢慢转型到以游玩或者休闲为目的，顺便购买一些奢侈品。

城市综合体在商业元素之余，逐渐展现其旅游、文化等属性吸引消费者前来，并最终成为城市消费中心，这一趋势或也为实体商业的转型突围指明方向。

对于汇邻湾广场的社区商业定义，徐州市委书记张国华曾为此指出：泉山区引入社会资金投资社区公共服务设施建设是徐州首例。颐和汇邻湾广场区域型社区商业定位，建成后能满足周边十多个社区、十几万多居民的购物休闲、文化娱乐、健康运动等需求。要积极推广这种建设模式，推进邻里中心的建设，倾力为居民打造高品质的人居和消费环境。

环顾颐和汇邻湾左右，我们可以发现三胞广场、铜山万达都在附近。如何在夹缝中求生存，低调服务于近距离的社区居民，正是他的高明之处。

有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：

1、各城市将大力发展社区商业中心；

2、居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；

3、各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

随着购物中心黄金10年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。颐和汇邻湾作为社区型综合体，也许给徐州日益饱和的中心型商业指明了另一条可走之路。

徐州综合体多吗？如果在徐州现有城区面积、人口数量不扩增的前提下，答案是肯定的。但事实是，根据去年国务院正式批复的徐州城市总体规划，至2020年中心城区规划人口达到288万人，规划面积573.19平方公里。这张规划图中，黄色实线范围内是中心城区，红线范围内为徐州城市规划区。

所以一方面，徐州未来的新城镇还需要更多商业的植入，甚至现在的西区、北区仍是商业的贫瘠之地，嗷嗷待哺。

另一方面，在商业已呈现拥挤状态的市中心、东区和南区，地处这些区域的综合体需要的是差异化经营定位，这样才能保证继续活在这个行业里，消费者愿意买单。

例如最近曝光的，徐州南区大学路将建设一家以书城为特色的凤凰文化广场，今后市民就能享受到诚品书店式的消费体验，而北区鼓楼将建设爱琴海购物公园及家居商业综合体。两者都是属于寻求错位竞争的细分市场综合体项目。

至于被很多人诟病的徐州人的消费力，从金鹰这家徐州最高端的购物中心年的业绩、徐州各大综合体开业后的盛况以及以下各种统计数据看来，徐州人只是哭穷而已，或者说只是我们自己很穷，不代表别人。

年1至10月，全市完成社会消费品零售总额2444.34亿元，同比增长12.1%，增速与前三季度持平，快于全省1.5个百分点。

年国庆长假，据监测，全市52家重点监测商贸企国庆期间实现营业额约12.04亿元，同比增长10.2%。

年第一季度，全市实现社会消费品零售总额731.52亿元，同比增长11.6%，居全省首位。

2016年上半年江苏13市消费品零售总额排名，徐州不仅增长速度排名第一，总量也排到了第四。

不要再拿徐州的人均工资低说事儿，唯一的解释就是徐州人敢花钱、乐于消费，徐州对周边地区的辐射和吸引力很强大。

现代管理学之父德鲁克说：当今企业之间的竞争，不是产品和服务之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。优秀的商业地产项目最终能够取得成功一定与具备前瞻性的商业思想和科学创新的商业实践密不可分。

年我们告别了很多，也迎来了更多，笔者希望这是徐州商业蝶变的开始。在年，传统百货也好、综合体也罢，看看他们为了生存能给我们消费者带来怎样的惊喜？他们之间的竞争，唯一受益的一定是消费者，这也是一座城市的进步。

（来源：爱徐州）