解析财税〔2018〕57号文改制重组有关土地增值税筹划思路
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摘要：新的《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔〕57号）自年1月1日起至2020年12月31日止继续执行。新文件第五条明确规定，文中改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。如此规定让一批房地产开发企业哭晕在厕所，看来注定要与改制重组土地增值税政策无缘了！面对“绝境”，已经有企业奋力“自救”，进一步发散思维，我选择不做房地产开发企... ...
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新的《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔〕57号）自年1月1日起至2020年12月31日止继续执行。新文件第五条明确规定，文中改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。如此规定让一批房地产开发企业哭晕在厕所，看来注定要与改制重组土地增值税政策无缘了！面对“绝境”，已经有企业奋力“自救”，进一步发散思维，我选择不做房地产开发企业行不行？
具体的税筹思路是这样的
首先，由母公司拿地交由项目公司开发，或者由项目公司直接拿地开发。项目建成后，除对外销售以外，项目公司可选择部分开发产品（商铺、写字楼、商业综合体等）自己持有运营，将权属证明办在项目公司名下。待项目清算完毕，项目公司则可以申请注销房地产开发资质，并且在企业经营范围中不再保留“商品房开发”等相关内容。那么，之后项目公司实施改制重组过程中涉及的房地产转移、变更，就可以适用财税〔〕57号文件的各项政策规定了。
上述税筹思路的关键在于
曾经是房地产开发企业，现在已经不是了，能否适用财税〔〕57号文件？能否得到税务机关的理解和认可？这个问题，在有的地区，想必征纳双方会产生争议。有税务机关会认为，这样操作并不符合财税〔〕57号文件的本意，从而做出应予征税的判定。但是，对纳税人而言，“法无禁止即可为”；对税务机关而言，“法无授权即禁止”。财税〔〕57号文件的规定是明确的，是指房地产转移时点任意一方不得为房地产开发企业。不可能说一家企业曾经具备房地产开发资质，终身“受限”啊，这太不合理！再说如果企业已经意识到要提前注销房地产开发资质以符合文件规定，这本身就是良好的纳税遵从和积极适应政策导向的体现，税务机关又凭什么进行“有罪推定”，按自己的意愿去理解并执行政策呢？
但是，以上说理归说理，任何税筹方案要想顺利落地，还得回归现实，因地制宜。那么，企业想在“房地产开发资质”上做文章，力争适用改制重组土地增值税政策，需要注意哪些问题呢？最重要的一点，还是要强调“事前”，越早越好：
一是相关资产要“提前”办证至企业名下，在会计上不再作为开发产品看待，至于是作为固定资产核算也好，投资性房地产核算也好，都要符合会计处理的规定。这是要说明，企业确实已经将相关资产自持，而且已经自用一段时间了。
二是企业已经“提前”注销房地产开发资质，当然，为稳妥起见，最好顺带对企业经营范围也作相应变更。这是要说明，企业已经不是房地产开发企业且有段时间了。如果你是今天注销资质，明天就发生资产转移；上个月刚注销资质，这个月就发生资产转移，那税务机关不感到紧张才怪！
三是将相关资产转为自持后，有按规定申报缴纳房产税和城镇土地使用税吗？应该说，有了前面的第一点和第二点就已经能够证明相关资产现在已经是非房地产开发企业名下的自持资产了，但如果连房地产保有环节的税收都一直在合规申报，那自然更有说服力！
四是房屋交易管理部门的认定也很重要，如果房地产开发资质仍然保留，那么相关资产即使已在企业名下，再转移也会被视为商品房转移；如果房地产开发资质已经注销，那么企业名下的资产再次发生权属转移，就是存量房转移。这是截然不同的认定！
总之，企业如能很好地关注以上四点，对应的税收筹划想必也能够达到很好的预期效果。
<作者：税悟>
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