深圳房地产下半场才刚刚开始，金融化才是其最终的归宿(深圳房地产经济人,关键词优化)

“去年930调控以来，不仅开发商如临大敌，连购房者也同样的如临大敌，不停有朋友问我，这样调控下去，不让涨也不让跌，不让打广告也不让贷款，这不是将大家往死里整吗？这样下去如何是好？卖还是不卖？买还是不买？”

关于此类问题，我曾多次申明过我的观点：房地产继续猛涨则一定会出现系统的性的金融危机风险，房地产如果猛跌下去，一样会出现更大的系统性金融风险，目前中国政策的导向是以时间换空间，通过拉升经济发展，平抑房地产的金融风险。

但这只是权宜之计，并非基本国策，坚持三十年不动摇，我认为能坚持三年不动摇，已经十分了得，也基本上能解决目前所谓的高房价问题。三年之后，再反过来看深圳的房价，你会突然发现深圳房价其实挺“可爱”，对比香港，北京和上海，好像也没那么高！是的，三年之后，深圳经济总量超过香港，人口基数是香港的两倍，创富能力更是甩开香港几条街，但深圳房价居然三年不涨，这一上一下的实力对比，房价优势就更加明显了。

当然，这只是一种感性认知。从理性认知的角度来判断，左右房地产发展格局的动力有所改变，但也只是换挡上路，切换了动能，但并没有改变房地产业发展的未来方向。

年之前，左右房地产发展的三大核心动能是分别是持续30年的经济高速增长带来的人民财富暴增，强大的购买力推动房地产一路上扬；欧债危机之后中国政府疯狂的货币超发，导致钱不值钱，民间资本疯狂的涌入房地产行业推动了房地产的高速发展；高速流入的国际资本通过各种方式涌入房地产行业，为房地产的高速发展擂鼓助威。

但是年之后，这三大动能基本结束，经济高增长不再，货币超发不敢，外资已经开始出现了出逃的迹象。旧的动能退出并不意味着房地产暴利时代的终结，因为年之后，中国房地产又打上了新老三辆动力列车，分别是国民经济对房地产依赖仍然存在，城市化的进程远未结束，房地产的货币化也才刚刚开始。

第一个，我们先来聊聊国民经济对房地产的依赖。

2003年，国务院将房地产行业列入国民经济的支柱产业之后，房地产行业就成了中国GDP的救命稻草。2008年欧债危机，中央政府第一个相当的就是房地产行业，刺激房地产成了中国成功渡过欧债危机的关键施政手段。2015年，中国经济再度面临下滑的风险，中央政府再次出台政策刺激房地产，全国上下开展轰轰烈烈的去库存行动，甚至一度将在校大学生列为购房优惠对象，直接推动了2015年-年上半年的房地产城市轮涨。

其实，对于中央政府而言，房地产是尿壶，憋急了就要用下，用完了最后还是扔远点，省的臭了自己。所以一旦刺激政策过来之后，经济平稳，房地产则将立即不受待见也就可想而知了。

其实不仅中国是这样，时至今日，美国房地产也同样是美国国民经济的支柱产业，根于马光远教授的研究，2008年美国房地产行业为美国第一大支柱产业，占到全美GDP的14.9%。所以，未来很长很长一段时间内，房地产行业对中国经济的支柱作用都建持续下去，虽然这个尿壶并不受大部分人的待见。

第二，关于城市化进程。

我们都知道，城市化进程是推动中国房地产发展的核心动力，老百姓要进城，进城就要延后地方住，自然就推动了房地产的发展。但与年以前不同的是，新一轮的城市化进程不是发生在中小城市，而是发生到全国性的一线城市，准确的说是发生在深圳、广州、上海和北京这几座未来的全球性城市。

以深圳为例，目前深圳的人口规模约为2200万人（不完全统计），而截至年第一季度，根据百度大数据统计的结果，深圳取代北京，成为全国人口流入最多的城市，也就意味着深圳的人口规模还会继续高速膨胀。似乎以深圳不到2000平方公里的土地不可能再容纳下更多的人口，但一波波的人口涌入证明深圳人口容纳量其实是个未知数。

人口的涌入，会带来财富的变化，则会进一步刺激深圳房价的增长，对深圳来说，这个过程至少还能持续10年以上，所以不要奢望深圳房价因为调控会降下来，这是幻象，因为总有人别你更有钱，总有人比你更需要留在这个城市。

第三，关于房地产金融化的问题。

2016年，财富世界500强，曾经在美国次贷危机一度陷入僵局的美国房利美房地产全球财富排名第50名。但与万科不同的是，房利美却是美国一家以房地产为载体的金融公司。对比房利美的发展，中国房地产的金融证券化也才刚刚开始。而在房地产的金融证券化的道路上，中国最有可能走在前面的是深圳，深圳最有可能走在前面的是前海，前海最有可能走在前面的是前海金融中心。

沿着美国已经走过的道路，中国的财富浪潮正在从互联网转向金融。从宏观的层面来说，中国的亚投行是从国际上树立中国在全球金融格局中的新地位，从中观层面来看，上海、北京、深港正在崛起为全球最大的金融交易中心，尤其是深港一体化，会带动深港金融合体，则可直接晋级全球金融中心。而从微观层面来看，深圳如雨后春笋般的P2P企业和互联网金融企业，正在推动着深圳这座城市的房地产走向证券化金融化的市场。

上周我参加前海金融中心大厦的一个小型业内论坛，该项目工作人员的介绍也从侧面作证了前海作为深圳第三波财富浪潮的必然性。

前海金融中心原开发商为美国兆华斯坦，为美国世贸中心的开发商，在美国金融地产领域有着绝对的话语权。前海中心曾在美股兆华斯坦的协助下前往美国曼哈顿招商引资，与众多的美国金融机构进行了深度沟通，虽然并未引入较多的美国金融机构，但却在前海金融中心的打造上成功的借鉴了美国金融机构对于商用物业的打造方法，比如写字楼柱间距的问题，比国内企业要求的宽的多。由此同时，前海金融中心却成了中国金融机构争抢的香饽饽，根据该项目负责人介绍，至少已有10家金融机构拟整体收购前海金融中心其中的一栋单位。

作为前海头牌的前海金融中心（QFC）是由纽约新世贸缔造者美国兆华斯坦携手深圳地产标杆恒裕集团在国家战略经济中心前海桂湾首排打造的一线海景商务地标综合体，集超甲级写字楼（T1、T2）及国际高端公寓国金汇（T3）、都会商业于一体，位居前海桂湾景观中轴首排，毗邻约18万平米海滨公园，享水廊道公园等景观资源；无缝衔接亚洲最大交通枢纽——前海综合交通枢纽，海陆空铁畅通无阻。