2016.5.1后个人买卖房屋如何交纳税费(2016个人所得税,关键词优化)

2016年5月1日起，国务院全面推行营业税改征增值税，房屋买卖纳入营改增范围。网上搜索的文章，大部分还有营业税的内容，显然不是新的内容。绝大多数人对房屋买卖中的税费，都不是很清楚。对营改增后的房屋买卖税费问题，更不太清楚。下面参考网上部分文章，结合最新政策，和大家一起学习相关知识。由于本人知识有限，细小错误肯定存在，欢迎批评指出，以便下次改正。

一、增值税

住宅买卖依据合同约定的价格，称之为合同价，但是还有政府指导价，政府指导价是最低的计税价格，防止成交价遍低。计税采取“孰高”原则：若合同价高于政府指导价，则以合同价进行计算税费；若政府指导价高于合同价格的，按照政府指导价进行计税。

（一）住宅

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条：

◎个人出售不足两年的住宅，全额征收增值税，税率为全额的5%；

◎个人出售两年（含两年）以上的住宅，免征增值税。

根据增值税的算法，含税价格需要先计算出不含税销售额，不含税销售额＝含税销售额÷（1+税率），应纳税额＝不含税销售额×税率。个人买卖房屋增值税税率为5%。

比如房屋合同含税售价130万元（购买不足2年）的房子，政府指导价格为含税价格150万元，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。

（二）非住宅

◎征收差额增值税，税率为5%，需要提供契税发票，如果不能提供原发票，需要去调档；

◎如果不能调档，则按全额征收。

增值税额=（计税金额-原发票值）×5%

盛夏先生2014年6月购买一套商业用房，成交价不含税93万，年5月出售，成交价不含税98万，政府指导价101万，该怎么计算增值税额？

增值税=（101-93）*5%=4000元

二、个人所得税

根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字[1999]278号：第四条，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号

第四条、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人所得税税率是交易价格1%或两次交易差的20% ，由卖方缴纳。

比如上例子：比如房屋合同售价含税130万元（购买不足2年）的房子，政府指导价格为含税价格150万元，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.01＝1.43万。

三、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条　城市维护建设税税率如下：

　　纳税人所在地在市区的，为增值税的7%；

　　纳税人所在地在县城、镇的，为增值税5%；

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，为增值税1%；

另外：

教育费附加为增值税的3%；

地方教育费附加为增值税的2%；

比如转让人在县城，还是上例子，缴纳增值税7.14万，则城建税、教育费附加、地方教育费附加：

=7.14*(5%+3%+2%）=0.714万元

四、契税

根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》财税[2016]23号：

◎对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

◎对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

计税依据为成交价格。

比如房屋合同售价含税130万元（90平以下唯一住房）的房子，政府指导价格为含税价格150万元，最终契税税应纳税额为（150÷1.05）×0.01＝1.43万。

根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号第一条、计征契税的成交价格不含增值税。

五、印花税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号，自2008年11月1日起实施，对个人销售或购买住房暂免征收印花税的税收优惠政策。销售非住宅还是征收印花税，买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。

六、土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号，自2008年11月1日起实施，对个人销售住房暂免征收土地增值税的税收优惠政策。销售非住宅还是征收土地增值税。具体算法有点复杂，可网上搜索。

七、其他费用

房屋评估费。需要贷款的就评估收费，不需要贷款的就不收费。按照成交价格的0.1%-0.5%收取评估费。本来是银行交费的，但现在银行都让购房人出钱。2006年，原建设部、央行、银监会下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。

登记费：80元。

房屋交易费用是６元每平米的单价，买卖双方承担各一半。

八、免征增值税和个人所得税的起算时间

根据《关于加强房地产税收管理的通知》国税发（2005）89号（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证明，并到地方税务部门申请开具发票。

年，国家税务总局公告年第8号，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。本公告自年4月1日起施行。

九、税费由谁承担问题

根据各相关税法

◎买方：契税、印花税、登记费、房屋交易费。

◎卖方：增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、印花税、土地增值税房、屋交易费。

◎银行：评估费。

合同另有约定的，按照合同约定。

本文成文时间：年5月14日。由于水平有限，有错误的欢迎留言指出，下次更新完善。