邱志东：社区商业的核心在于服务(社区商业中心策划,关键词优化)

【编者按】

中国房企跨界方兴未艾，地产商纷纷转型美好生活运营商，进军长租公寓、医养健康、共享办公、文教体育、社区服务、智能家居等领域，供应链市场也同样风起云涌，如互联网般，一大批潜力独角兽企业正在孕育。乐居财经与上海证券报、新浪财经联袂推出“发现中国美好生活独角兽”大型策划，希望通过独角兽系列访谈，发现新领军，发掘新模式，助力产业与资本对接。

本期【发现美好生活独角兽系列访谈】主角是花样年商业管理公司总裁邱志东先生。

从零起步，从无到有，仅仅八年时间，花样年商业管理公司运营面积突破300万平方米，管理项目多达35个，创造了商业管理行业的传奇。花样年商管公司快速成长的秘诀是什么？商业项目的成功有没有统一的管理模式？近日，乐居财经走进位于深圳市南山区美年广场的花样年商管公司总部，对花样年商业管理公司总裁邱志东进行了专访。

不同于传统商人的精明、尖锐，邱志东给人的第一印象是亲切、温暖。“无论是从事什么行业，首先要专业；其次是要勇于解决问题，乐于解决问题。”邱志东说，做事要对人负责，社区商业的核心在于服务；一花一世界，商业项目都有各自的特色定位和模式。

邱志东说，按照花样年商业管理公司的发展计划，至2020年，花样年商业管理公司全国项目将达到80个，资产管理面积将超过500万平方米。

重点布局社区商业

花样年商业管理公司成立于2010年6月，是花样年集团全资控股的全国性商业管理公司。花样年商业紧跟花样年中国集团的发展战略步伐，稳扎稳打，精耕细作，在社区商业布局和发展领域，走在全国前列，并通过多年社区商业运营沉淀，花样年商业于以 “场景化”和“无边界”为主要的关键词，提出了3.0版本的社区商业新定义。

为何花样年商业管理公司要重点布局社区商业？邱志东说了两方面的原因：一是基于全球最大综合社区服务平台的花样年集团背景，整个花样年集团发展的总体战略是围绕着“社区+”进行的，集团八大业务板块比如房地产开发、物业管理、商业运营、以及社区养老、社区旅游等。这些板块相互之间的关联、互动、互通，也是围绕着社区智造来开展的。整个花样年集团的战略目标就是以社区为核心，以金融为驱动，来打造一个以社区生活形态为主的商业闭环。

二是随着中国城市化的进程，未来将有9亿人口生活在城市，这将催生更多的社区商业项目。社区商业具有就近消费和高频次消费两类商业属性，随着城市中心型商业的趋向饱和和区域型商业格局的基本确定，社区商业发展空间巨大。

社区商业的核心在于服务

从无到有，成立八年来，花样年商业管理公司快速成长，运营面积突破300万平方米，管理项目多达35个，布局华东、西南、粤港澳大湾区等中国最具成长活力的经济区域。“做好社区商业的核心在于做好服务，社区商业管理者要对商家和社区居民负责，这是花样年商业管理公司能够快速成长的秘诀之一。”邱志东指出，花样年商管公司致力于为社区居民打造一个集生活、社交、家庭会客、亲子互动为一体的生活商业空间，为广大业主提供更美好的生活服务，提升其生活品质和美学享受。

邱志东表示，城市中心型商业和区域型商业覆盖半径广，辐射人群广度较大，所以更注重品牌的经营和营销、注重消费者对其品牌的认可。而社区商业覆盖半径相对较小，更需要增加与商家与社区居民的黏性。商家方面，社区商业管理方需要在营销活动、运营管理等方面多为商家考虑，进行更多软性服务的升级。社区居民方面，社区商业管理方需要大量收集社区居民的需求，根据需求找商家、找商品，不断加强与社区居民的互动和联系。

邱志东介绍，社区商业的生命力主要体现在社区配套和服务上。基于此，社区商业的业态发展主要是与儿童、亲子相结合的游乐、教育、培训等方面；社区服务及配套的业态则体现在社区生活、社区健康、社区医疗等方面。“社区居民日常生活需要什么，我们希望都能够在社区商业中找到。比如说教育培训、餐饮、健身会所等这些社区居民消费的高频次消费品。”邱志东说。

商业项目定位需要因地制宜

“ 一花一世界，商业项目都有各自的运营策略。”邱志东多次提到，商业管理项目需要因地制宜，成功商业项目的管理标准是相通的,但是都有其特色的运营策略。

邱志东表示，花样年商业管理公司的社区商业经营方式一直在成长。早期的社区商业是以满足最基本的生活服务和配套为主要功能，业态传统，物业形态单一;中间,花样年商业根据客户的消费习性,在业态丰富度上做了提升，开始向购物中心看齐，物业形态也更加多元化，同时更加注重服务和体验。为了紧跟时代的的步伐,花样年商业最新提出了社区商业3.0的概念,主要围绕以“场景化”和“无边界”为主要的关键词，通过因地制宜的主题化定制，为不同的社区打造不同的商业场景，杜绝复制，充分挖掘更加新颖和独特的品牌组合；同时结合新技术的运用以及花样年集团在社区服务、大数据、金融支付等方面的平台资源，突破社区商业固有的时间和空间限制，打造基于社区的全渠道商业模式。

“根据社区居民需求的变化，商业项目管理也需要迭代、升级。”邱志东介绍，花样年商业管理公司负责运营的南京板桥花生唐项目于2014年9月28日开业，初期以街区式商业为定位，总体量约7万多平方米。初期，由于该项目周边均是在建小区，入住人口较少，花样年商管公司便依据当时的情况制定了对应的吸引客流的业态定位，引进了包括苏果超市社区店，成龙影院，特色餐饮等业态。随着项目周边入住人口的增加，花样年商业管理公司根据周边人口结构不断进行业态调整，增加了儿童教育，婴幼儿产品，特色餐饮及儿童游乐的比例，以满足周边家庭消费的需求。此外，花样年商业根据该项目紧靠多个社区及莲花湖公园的优势,定期举办广场舞大赛、亲子类活动、健康跑步、篮球运动等活动，满足周边社区家庭娱乐及生活服务的需求。

打造“三唐一世界”品牌体系

经过多年的探索和尝试，花样年商业管理公司根据商业规律、选址、体量及定位，以匹配不同类型的商业项目，形成了“三唐一世界”品牌体系。邱志东指出，“三唐一世界”即红唐、花生唐、芝麻唐、花样世界奥特莱斯这四大产品线。

邱志东介绍，红唐定位为核心地段创意型、主题型、城市级购物中心。红唐购物中心品牌定位“潮流、文化、运动、品味、生活、教育”，有一定消费认知度消费群体为主要目标客群。同时，以主题街区为载体进行差异化场景打造，将传统地域文化与时尚文艺风格碰撞，从听觉、视觉、触觉到味觉的全方位体验，营造“店即景，景即店”交融的场景化购物体验，塑造“红唐特色区域标志形象。

花生唐定位为融合新零售基因，引领消费升级的创新型社区商业。花生唐拟打造社区邻里交互社区消费场所，不断满足消费者的需求升级，不断为消费者创建更为便利的购物体特质，并融入新零售基因提升消费差异化，通过大数据，购物图像化等新科技的运用提升购物者消费体验。

芝麻唐定位为精致社区商业花生唐mini版。芝麻唐拟真正实现小型化、精品化、集约化、一站式的服务。通过将社区商业以丰富的业态和组合，可以一站式消除居民日常生活的不便。芝麻唐区别于传统中心商业模式，将塑造第三生活空间，实现邻里亲情的回归。

花样世界奥特莱斯定位为面向复合化、游憩型城市奥特莱斯。花样世界奥特莱斯彻底打破了传统的奥莱经营模式，将商业、文化、旅游、休闲、餐饮、娱乐等配套集为一体，构建全新的花样世界奥特莱斯生活方式，使奥特莱斯不再仅仅是一个孤立的传统的折扣型购物场所，而是全方位国际多元化生活型综合体。

“三唐一世界”中涌现出了多个成功的典型商业管理项目案例。桂林花生唐于2015年6月19日开业，总体量约10万平方米。项目成型初期，即定位为区域型购物中心。在招商业态中，国际快时尚品牌及国内知名零售品牌在桂林市场得到了广大消费者的认可。开业三年，随着项目周边入住率的不断提高，花样年商业管理公司不断地在经营过程中做出品牌调整和业态调整，引进更多的餐饮、休闲、娱乐配套、影院等业态来丰富整个商业结构。同时，零售方面项目也进行不断调整、升级，引进更符合当地居民消费生活方式契合的特色品牌。如今，该项目处于稳步上升期，致力于成为舒适、互动体验及便利的社区型购物中心。

“花样年商业始终坚持相同的管理标准，不同的运营策略，通过灵活的操盘模式和柔性运作机制来实现可持续发展。”邱志东如是说。

构建线上线下消费闭环

移动互联网时代，人们的消费习惯与互联网有着不可分割的联系。“线上+线下的消费模式已经成为一个必然的趋势。”邱志东表示，花样年商业管理公司不断加强与花样年地产集团及彩生活之间的互动，通过打通线上、线下的消费平台，形成一个消费闭环，提供更多的消费及生活体验空间，构建社区居民的全新消费场所。

邱志东介绍，花样年商业管理公司与彩生活合作，利用彩生活彩饭票、彩富人生的庞大生态圈与大数据，为商业前期招商和后期经营提前注入大量客户资源的运营保障。而在后期的商业运营过程中，从文化旅游到物业管理，从金融服务到养老、教育服务，花样年商业管理公司已从单纯的社区商业经营发展为经营一个无界商业社区，逐步打造花样年自有的生态闭环。

基于目前新零售的概念，花样年商业管理公司通过多年的会员系统管理，在全国商业项目吸纳了将近200万的会员基数，初步积累了部分消费者画像。通过与彩生活、花样年集团大数据公司系统对接，在集团平台服务的数千万社区人群中进行精准营销和互动服务，突破物业和地域限制，线上线下相互导流，并且由单纯的商业服务扩展至与日常生活相关的更广泛的衍生服务。邱志东表示，未来，花样年运营项目将引入更多具备新零售特征的商家，来激活消费人群，培养消费习惯。

发力轨道交通商业

城市轨道交通商业，是花样年商业重点关注的另一增长点。

邱志东介绍说，随着城市的发展版图越来越大，都市人群的出行方式也越来越多元化，以地铁为主的城市轨道交通成为了大都市人群的核心出行工具。

“上班和回家之间的这一段，是无法替代的时间和空间，出行消费红利正变得越来越明显。”邱志东指出，轨道交通的便捷性、商业延展性是所有出行方式中最优的，与东京等发达的国际都市相比，我国目前绝大多数轨道交通的商业价值都未得到充分挖掘。因此，花样年商业近年着力布局轨道交通商业，尤其是地铁商业。花样年商业通过自行开发、收购、资产管理等多种模式在全国布局了多个轨道交通商业项目。仅在江苏省内，就有包括苏州红唐、南京湖南路地下商业街、南京旺角广场等多种类型的轨道交通商业项目即将面世。