社区商业模式探究(社区商业运营,关键词优化)

在当前房地产去库存压力与资产价格暴涨并存的矛盾现实下，房地产市场出现严重分化。能够顺应变化、把握机遇、拥抱变革的机构方能脱颖而出，占据更重要的行业地位。譬如开发商主动开启“轻资产”运营模式、资产管理公司通过跨界资源整合探索“地产+”新思路。于是，“小而美”的社区商业成为地产、金融、零售等行业普遍关注的“新蓝海” 。那么，又是什么助推了社区商业的兴起？社区商业未来路在何方？金融又如何与社区商业结合打造“地产+”新模式？本文将对此展开深入探讨。

逐渐兴起的社区商业

什么是社区商业？

社区商业以便民、利民为特点，满足和促进居民综合消费为目标。辐射人口通常在20万人以下，核心区域5-10万人。在业态设置方面以满足社区刚需为主，有购物、修理服务、餐饮、综合服务四项基本功能，具有较强针对性。

社区商业发展史

1950年社区商业诞生于美国，由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区商业。1960年英国、日本、法国开始进入大城市郊区化，社区商业出现。1970年社区商业在亚洲新加坡出现。1980年改革开放后的中国才开始出现狭义上的社区商业，直到2010年国内一线城市明显郊区化发展，社区商业在中国逐渐兴起。

城市化、郊区化促使社区商业迅速发展

城市化：聚集人口于社区，为社区商业的扩张带来空间

根据中国社科院发布的首部《宏观经济蓝皮书》，预测2030年城市化率达到66%~67%，预计未来每年将有1200万~1400万人口进入城市，每年中国将形成2万个以上的新社区。

郊区化：聚集需求于社区，为社区商业的消费增加粘性

过去，消费者总是习惯去市中心商业区，造就了核心商圈的繁荣，但随着城市日益的扩大，去核心商圈购物日益成为一个难题。

拥挤、堵车、停车难、交通成本提高等逐渐成为人们去核心商圈购物的阻碍，随着居民收入的提高，这些困难一定程度上成为压抑人们消费需求的障碍，社区商业正是在这种趋势性的背景下逐渐孕育。

上海夜景航拍直观展示了上海的居住郊区化

核心商圈竞争白热化、商业经营同质化、互联网冲击等是社区商业兴起的根本原因

一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定；在发达国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距说明社区商业未来仍有重大的发展潜力。

另一方面，虽然商业大部分受到“互联网+”冲击，社区商业却是受电商等新兴消费方式冲击较小的领域； 同时，出于“最后一公里”的优势，社区商业构成了连接工作和生活的延伸，也拥有相对固定的客流。社区商业与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。

政策导向将成为社区商业发展的推动力

《上海市15分钟社区生活圈规划导则》提出要求，确保4-5个社区生活圈共享服务约20万左右居民的高品质地区级中心，形成功能完善的城市公共服务设施体系。

并根据下表的规划指标，在评估社区公共服务设施短板时，重点针对设施的步行可达距离，划示服务覆盖范围，找寻服务盲区。

从指标上看，目前的社区商业未能满足社区发展的需要，未来仍有巨大的成长空间。

社区商业发展格局与趋势

逐渐被重视的细分市场

趋势一：新增商业供应逐渐迈向人口聚集区，进一步开拓社区商业市场

商业存量项目主要集中于城市中心或区域中心，对大型社区聚集地缺乏布局，居民无法在家门口享受到一站式的生活服务。由于核心商业圈市场接近饱和，专业机构开始开拓社区商业的蓝海。

数据来源：上海购物中心协会、中商数据

趋势二：大中型房企、资本方、运营商开始参与到社区商业的市场中

过去大中型企业主要活跃于办公或核心商圈购物中心。而社区商业由于规模较小，多以散售为主，缺乏专业化的统一经营。随着大型购物中心竞争趋于白热化，大中型企业逐渐将中心转移到了社区商业。

2016年上海共开业社区商业54个，且万科、旭辉、万街、绿地、北翼、大华、瑞商联城等大中型公司纷纷加入掘金队伍。

数据来源：联商网搜铺网与万街集团

《上海社区商业项目普查报告》

趋势三：随着专业机构进入，社区商业业绩表现突出，“小而美”的社区商业大有可为

根据上海购物中心协会发布的数据，10万㎡以下的商业业绩表现出众，最高可超过7万元/㎡/年，为全市平均水平的7倍。

全市商业营收增速排名前十的商业中也经常能见到社区商业的身影。其中包括新邻生活站、汇暻生活广场、新理想广场等。

小社区商业，大成长空间——运营能力是盈利的关键

20年社区商业发展，体现了市场化下社区商业较强的自我更新能力。从最初的“放任自由”到如今的整体运营，越来越多的企业意识到了社区商业的价值所在。

在商业运作上，与辐射范围较大的区域或市域购物中心不同，“小而美”的社区商业辐射范围较小，更讲究周边居民对于社区商业的粘性。因此，对周边居民消费习惯与偏好的调研、对业态的精准导入、提高消费者体验度就显得格外重要。

国内社区商业盈利模式

在社区商业的细分领域，市场参与者主要分为开发商、运营商与资本方，而他们在社区商业中的盈利模式也不尽相同。在此，我们也就上述三种参与者，各选取了数个颇具代表性的案例，详细展示各方的对社区商业的操盘思路。

开发商代表：万科集团

自建自营，“五菜一汤”、“主题商场”统一招商、运营

此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。

资本+运营商结合代表：盈石

新邻生活站：年位居全上海商场营收增速排名前十

区位：新邻生活站项目位于陆家浜路与西藏南路交界处，两条均为主干道，故地面交通的优势非常明显。再则，项目为8号线与9号线交汇处地铁上盖。项目身处上海核心商业区内，紧靠新天地、打浦桥、淮海路、大世界、人民广场等等商圈，加上老街区特有的商业文化街、豫园、城隍庙等旅游景点，商业气氛十分浓郁。

定位：作为仅仅23000平方米的社区型购物中心，其辐射的半径不会很大，而所在区位内的商圈又十分密集，故定位在生活站是十分讨巧的。小体量而坐拥周边庞大居民数量，以小杠杆撬动大市场，把消费群定位在周边居民。

业态：在业态上，也是充分整合潮流风尚、健康美容、甜品乐宠、时尚餐饮、亲子享乐等多元业态，旨在打造一个“Timeout in STATION”的魅力生活港。

优势：专业运营团队+全产业链服务范围+国内外金融资本支持

资本+运营商结合代表：冠海资产

冠海资产成立于2015年，是一家主营上海商业存量资产的房地产投资公司。迄今，冠海已成功收购上海本地区商业物业逾5万㎡，投资改造、运营商业项目面积数10万㎡，实现从商业项目收购、策划投资、运营管理的全产业链。

冠海资产：投资案例

优势：自有运营团队+较低资金成本

社区商业运作建议

“小而美”的社区商业更讲求的是精细化的运作。对此，我们也从基金运作角度、商业运作角度提出了对社区商业的操作建议。

基金运作建议

SETP 1：选址

SETP 2：大数据/市场

SETP 3：业态选择

业态导入建议：小吃美食广场

模式：

单间开间面积小，共用用餐区

优势：

提高面积使用率

提高租金

利于商户以外卖提高营业额

楼层设置：

B1或较高楼层

业态导入建议：O2O业态

商场店铺为展示点，

下单后配送至住处或提供上门服务

互联网线上与线下结合

充分利用社区商业的“最后一公里”优势

业态导入建议：便民运动设施

案例：

上海白玉兰广场顶楼网球场

万科社区商业跑道

聚拢人气

维护成本较低

利于开展活动、具有商业价值

面积充分利用

露天广场或顶楼天台

SETP 4：加强社区互动，营造舒适体验感

社区商业机遇

社区商业在市场占有率上正处于上升阶段，提前布局有利于抢占市场和品牌推广。业态为居民生活刚需，不易受互联网冲击，且有利于O2O业态导入。在风险方面，社区商业单体规模小，不易产生重大风险，却能形成资产包以数量取胜，有助于分散投资风险。