全球房价真实对比：中国房价全球第一？(真实的房价,关键词优化)

来源 | 如是金融研究院

作者 | 朱振鑫 杨芹芹

从全球来看，中国内地的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接对比非常危险，因为中国的房价太不一样。

一是计价基础不一样。中国内地的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满可以自动续期，商住两用房屋产权多为50年，需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；而国外多为永久产权，如美国采用私有财产制，房屋的买卖包括土地，产权是永久的。这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。

二是数据质量不一样。国内的数据主要有两个来源，一个是统计局，另一个是中国指数研究院。统计局只公布指数，没有高频的绝对价格。此外统计局数据来自住建部门的网签价，而为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网签价基本都大幅低于实际成交价。举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。

三是统计口径不一样。全球房价缺少一个统一的官方数据，房价统计机构不同、数据来源不同，样本口径也不同，不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包含了各种商品房类型；而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市，而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比，甚至是一国内部直接比较都不完全准确。

四是面积算法不一样。内地房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家和地区计算的是实用面积或使用面积。如香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。而美国、英国等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。

三种面积之间的关系是建筑面积>实用面积>使用面积，实用面积和使用面积相差较小，建筑面积与使用面积存有较大差异，需要用得房率进行换算，也就是实际居住面积和建筑面积之比。一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。中国房价要除以得房率才能得到实际房价，这至少要比原有的房价数据高出20-30%。

五是持有成本不一样。内地现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。也就是说如果不交易，中国内地房屋持有几乎无成本。而很多国家和地区税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等都有房产税，需要在持有期间缴纳。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费，而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元，持有成本明显高于国内，这部分成本其实也算是隐性的“房价”。

六是区域结构不一样。中国是后发国家，城镇化率才54%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。国外虽然也有区域和城乡差距，但发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。这导致一个问题，如果比较整体房价，内地的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。

七是计价单位不一样。各国采用的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。

既然数据不一样，那直接对比很容易产生系统性偏差。为了对比的准确性，我们综合考虑各种因素，确定以下几个数据处理的原则：

一是以发展程度近似的代表性城市进行对比，避免整个国家对比的不准确性；

二是以市场数据为准，避免外部干预带来的数据失真；

三是以同一跨国统计机构为准，避免统计口径的不同；

四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合，尽可能的反映房价的真实情况；

五是绝对水平和相对水平相结合，剔除发展水平差异带来的房价差异。

接下来，我们就从这几个原则出发，分布从宏观和微观两个视角来对比一下中国内地和其他国家和地区的房价。

宏观视角对比：几乎是全球最高

宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。

为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。

绝对房价：修正后内地房价仅次于中国香港

我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现中国内地一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。

根据Numbeo最新7月份核心城市中心城区的房价数据，香港以28836美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是伦敦和新加坡，分别为17219美元/平方米、16494美元/平方米，上海、北京、深圳分别以15232美元/平方米、15088美元/平方米、13115美元/平方米的价格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。

由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，在全球处于领先地位，比肩伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市，但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

但是考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现，上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。

根据Numbeo网站最新7月份核心城市非中心城区的房价数据，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城区平均价格分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，上海、北京和深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港，成功超过伦敦、旧金山、新加坡和巴黎。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

相对房价：全球最高，没有之一

第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到40倍，意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。

Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50％为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在最新7月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，香港以47.36排名第一，北京、上海、深圳的房价收入比分别以44.35、43.96、40.14位居第二、第三、第四，遥遥领先其他城市，排名第五的孟买只有30.84倍。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，分别达到63.36、62.8和57.34，远远超过香港，成为全球买房负担最高的城市。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

第二个指标是房价租金比：全球最高。从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。

京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。

在最新7月核心城市房价租金比数据中，深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别以75.07、70.75、61.65位居前三，非中心城区也是如此，占据前三位，均超过57。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

微观视角对比：

1000万在各国核心区能买什么房子？

宏观上的数据更全面，但可能也意味着更多的误差。我们可以再从微观层面进行一些感性的对比，有时反而更贴近现实。

微观对比无非两种思路：一种是同样的地段和房子对比房价，另一种是同样的价格去对比房子。我们把这两种方法结合一下，从购房者角度出发，假定现在手头上有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市最核心的金融区，然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比，由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。

1、香港：中环汇贤居 总价991万 2卧 实用面积41平方米

香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺（合57平方米），实用面积仅为443尺（合41平方米），实用率72%，总价1150万港元（合991万人民币），单价高达24万/平方米，全球排名靠前。

但整体配套较为齐备：一是交通设施便利，距离最近的地铁站西营盘500米左右，步行到国际金融中心15分钟，共有多条巴士路线经过，不到半小时就可到铜锣湾。二是教育资源丰富，附近共有17所小学，距离香港大学1公里左右。三是生活配套完善，附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施，可供休闲娱乐。

图片来源：中原地产

2、伦敦：伦敦金融城Park Vista Tower公寓 总价925万 2卧2浴 80平方米

伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓， 年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万人民币），单价为11.56万/平方米。

Park Vista Tower公寓交通便利，处于伦敦中心城区，步行5分钟可至Wapping Station，有前往金融城和金丝雀码头的便利交通路线，约15分钟车程。Wapping区内教育资源丰富，有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。

图片来源：欧洲购房网

3、新加坡：金融中心滨海湾嘉御苑 总价1009万 3卧2卫 112.6平方米

新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，年1月份竣工的新房，精装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币（约1009万人民币），单价为8.96万/平方米。

嘉御苑公寓交通便捷，处于中心核心区域的第3邮区，开车5分钟即能到达乌节路购物区，步行10分钟到红山地铁站（Redhill），四站地铁可抵达中央商务区CBD，附近有伊丽莎白医院，项目周边设施便利完善，从公园可步行至滨海湾花园。教育资源丰富，有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院，新加坡管理大学等高校。

图片来源：链家

4、上海：陆家嘴附近世茂滨江花园 总价950万 1室2厅 85.07平方米

陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，精装修，满五不唯一，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。