上海突发新政！再有钱，也请远离这17个“坑爹”盘！(上海高额返税,关键词优化)

★上海突发新政★

就在笔者发稿时，上海出台了“规范企业购买商品住房”新规：自7月3日起，上海市企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

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上半年上海新房市场“冰火两重天”

35%盘已“售罄”，25%盘认筹不足3成

年上半年已经过去，据不完全统计，今年上半年上海住宅市场共有78个楼盘共领到了80张预售证，新增房源供应26356套。

在已完成认筹并开盘的68个项目中，认筹率超过100%的“已售罄”项目有24个！其中以中粮前滩海景壹号认筹最为火热，437套房源共有3127组客户认筹，创下了上海自实施新盘摇号以来的最高记录，当天即清盘。但认筹率不足30%的项目也有17个，占比竟高达1/4，着实让人唏嘘不已！

▼上海年上半年开盘项目认筹数一览表

（数据来源：凤凰网房产上海站）

魔都楼市“冰火两重天”现象的背后，凸显了上海住宅市场消费“两头大、中间小”的现状：即总价1000万元/套以上的高端豪宅，与首付（七成）300万元/套以下有轨交通达的刚需改善房，特别抢手！而总价400-1000万元之间的房子，除非出现一二手房价格倒挂15%以上，一般都不太好卖，“有钱的看不上，没钱的买不起”！

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上半年魔都最“抢手”的24个盘

“三类人”请对号入座！

▼上海年上半年认筹率超100%的“开盘即售罄”项目

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面向全球土豪

自带大IP，具有稀缺景观和地段价值的豪宅

上半年全上海卖得最火的TOP5楼盘里，就有3个均价10万元/平米以上的顶级豪宅项目，他们分别是：

素有“陆家嘴2.0版”之称的“滨江板块新贵”前滩板块的中粮前滩海景壹号（认筹率715%）；

浦西第一豪宅，黄浦新天地板块的翠湖天地隽荟（认筹率326%）；

杨浦滨江板块的保利翡丽甲第（认筹率238%）。

此外，均价10万元/平米以上的“日光”项目还有黄浦世博滨江的融创滨江壹号院、杨浦新江湾城的泰禾上海院子。

均价接近10万元/平米的有静安大宁板块的大宁金茂府和静安府西区。

这些在上海滩上极度走俏的豪宅，无外乎都自带“XX滨江”、“前滩”、“新天地”、“陆家嘴”、“生态国际社区”等大IP。

上海是全国的上海，世界的上海，在经历了年近一年的“豪宅预售证荒”之后，市场上积蓄了一年多的豪宅需求集中释放，也是上半年豪宅一面世就“日光”的主因。

而豪宅的买家们，因为上海从未放松限购的原因，多以公司名义或外籍身份购房，可以说魔都10万元/㎡以上的豪宅，是资本大鳄们的“资产包”和玩具，与庶民无关！

▼“翠湖天地4月10日开盘摇号公示表”

如上表所示，翠湖天地本次开盘共推118套，认筹385组客户，其中公司客户214组，占比高达56%，另有44组持境外证件购房者，其中就包括了传说中的梁*伟、钟*良等明星。

但因上文所述新政的突发，可以预见，为了突击买房，在上海注册公司，并以公司名义买房的路被堵死了！下半年企业购买豪宅楼盘出现“日光”的情况将大量减少！

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满足本地人置换

一二手房价格倒挂20%以上的成熟社区盘

年上半年，由于新房限价，形成比周边二手房价差15%以上的“倒挂盘”不少，比如：

◎浦东中环御桥板块的万科海上传奇新房限价68000元/平米，同小区已交付的二手房挂牌价高达80000元/平米，价差15%，认筹率208%。

◎闵行中环古美板块的融创同济玫瑰公馆新房限价69000元/平米,周边二手房万源城拍牌价86000元/平米,价差25%，认筹率323%。

◎奉贤新城的中粮南桥锦云新房限价36700元/平米，周边二手房恒盛湖畔豪庭挂牌价44000元/平米，价差20%，认筹率188%。

◎直达徐家汇在30-40分钟车程的轨交9号线沿线已成熟的松江九亭板块象屿虹桥悦府限价43700元/平米，泗泾板块金地玺华邨限价39300元/平米，均低于周边在售次新房价格，也分别取得了154%、183%的认筹率。

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真正的刚需上车盘

有轨交通达的“3”字头盘

上海真正刚需能撬动的首次置业或首次改善楼盘，也就是单价30000元/平米左右，总价或首付（7成）不超过300万元的楼盘，乘地铁到达在市区上班的CBD区域，单程时间均超过1小时（这还未计算从小区到地铁末端站，及从市区地铁站到公司的短驳时间），因此买这类刚需盘且在市中心上班的业主，每天实际通勤时间都超过了3个小时。

无论从经济承受能力上，还是从出行时间上，这已经是在挑战“房奴”的极限了。再贵、再远，就不买房了！

也因此，上海的这些纯刚需房源近一年半并没有再涨价，也没有像豪宅（面向全世界土豪）和性价比高的中端改善盘（满足有底子、有房票的上海本地人置换需求）那么好销。

我们来看看今年上半年的几个热销案例：

◎11号线北端起点站嘉定北（到徐家汇69分钟）禹洲老城里，33000元/平米，认筹率235%。

◎11号线昌吉东路站（到徐家汇68分钟）路劲上海派，31000元/平米，认筹率198%，该项目所在的安亭国际汽车城本身也是上海6大产业基地之一，“产城融合”购买力强。

◎16号线滴水湖站（到陆家嘴91分钟）万科金域澜湾，30000元/平米，认筹率138%，该项目所在的临港新城主城区，本身也是自贸区洋山保税港片区及上海6大产业基地之一的临港先进装备业制造基地所在，又有“临港30条”特殊落户政策支持，即便如此，整个临港上半年也仅万科一个自带品牌IP的楼盘好销，其他楼盘认筹率都未过20%。

浦西买不起，浦东也买不起，奉贤买不起，临港也买不起，金山石化又不想去……

上海新盘的“入门级”购物车里，又多了一个选择——长兴岛，上半年特别火！

地处浦东外高桥保税区与崇明本岛之间的长兴岛，今年因为泰禾大城小院“一炮而红”！

该项目上半年共新获3次预售证，新增1176套房源，为上半年全上海单盘推盘量最多的楼盘，但每次推盘都能“出清”，关键因素还是28000元/平米的高性价比。

离长兴岛最近的已开通轨交站点是6号线五洲大道站（自驾车必经上海长江隧道，往返过路费要40元，不过有公交申崇四线单程票价只要6元）20公里路，一站公交直达的另一端五洲大道站，金地未未来次新房均价81000元/平米，而“一隧”之隔的长兴岛房价28000元/平米，价差竟有2/3之巨，也就是说“30分钟路，浦东金桥买1套，长兴岛好买3套！”

从长兴岛到陆家嘴，坐申崇四线到上海科技馆转轨交2号线，单程只要52分钟。但这都是建立在长江隧道和五洲大道不堵车的情况下，一旦堵车，据说5小时过个江也是发生过的！

长兴岛是上海6大产业基地之一的造船装备基地，也是中国第一艘国产航母的“摇篮”，著名的江南造船厂因世博会动迁于此已有十载，岛上土著居民+固定产业人口已有18万人，2035年总规人口25万人。

2025年前，长兴岛还有望开通轨交崇明线，直连9号线曹路站，未来有一定的发展潜力，但是目前长兴岛上，除了造船厂、郊野公园外，就只有长江口的西北风了！被迫买到岛上去的，是真刚需，实在没办法了，才买过去的！

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当前魔都最“坑爹”的17个盘

有房票，不差钱，你也别犯傻！

▼上海年上半年认筹率不足30%的滞销项目

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远郊不通轨交的楼盘首先“一票否决”！

上海自2011年实施限购，尤其是2016年底“沪九条”规定认房又认贷、二套房首付7成之后，无论是有2张房票的上海户籍人士，还是积满5年社保才有资格买1套房的新上海人，大家都很珍惜这“宝贵”的上海房票。

绝不会把“房票”浪费在没有发展前途，没有轨道交通覆盖的远郊乡镇。因此，在上海买房，一个简单粗暴的原则就是：远郊不通轨交，地段“一天世界”的楼盘不能碰！

▼上海买房绝对不能碰的“一天世界”区域范围图

“一天世界”上海话意即差得不能再差！上海的“一天世界”区域主要集中在：

① 金山区（除金山石化主城区外）

② 崇明区（自上海限购以来，崇明岛上除了启东、海门飞地无底线开发房产外，真正属于上海管辖的崇明区域，几乎就是房地产开发的盲区，美其名曰“生态岛”，其实就是保持原生态，不开发，也没有开发的价值，因为上海房票是“鲜花”，不会插在“牛粪”上！）

③奉贤区（除5号线途经的西渡、南桥主城区，以及浦星公路沿线的金汇、海湾镇外）

④浦东新区大治河以南区域（除临港主城核心区外）+老港镇

⑤松江区黄浦江以南区域（叶榭、泖港、新浜三镇）+石湖荡镇

牢记这一点，会大大提高你的决策效率以及正确度。

※上述滞销榜单中的“远郊无轨交阵亡盘”：汤泉美地城（金山新农）、天和前滩时代（奉贤金汇）、同润金色橘苑（浦东万祥）、正荣璟苑（金山枫泾）、招商雍和府（宝山罗泾）、信义嘉庭（嘉定新成路街道）、信达蓝尊（松江中山街道）、宝华帝华园（奉贤青村）

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漂亮不保值的CEO别墅盘不要碰！

小年轻跑到郊区看房，往往是带着“诗和远方”的憧憬来的，毫不关心粮食、蔬菜和将来的老老小小，满脑子只有“颜值”和“新奇”，于是跑到漂亮的售楼部，通过漂亮的售楼小姐姐，很容易就会进入一些郊区CEO别墅盘的“美丽圈套”。

笔者年轻时也曾经犯下过这样的错误！目前，这套位于上海奉贤海湾旅游度假区的双拼别墅已把我深套8年，表面上看价格也已翻了一倍多，但始终是“有价无市”，除了2016年时询价的中介电话比较多之外，最近一年几乎连中介电话都很少接到！

笔者以亲身经历告诉大家，别墅在上海是最不受欢迎的一类住宅产品！

首先，在卖的别墅新盘，绝大多数是毛坯交付的，样板间不等于你的房子，你的房子也大概率不在样板景观区域。样板间的套路太多，笔者以后慢慢讲。

其次，物业折旧很快，别墅本身空置率也高，房子也好，小区也好，其实是入住率越高保养的越好，入住率越低，可能连物业费都很难收齐，自然保养起来就很费劲！

过个三五年，你会发现曾经让你心仪的漂亮“颜值”不在，户型设计不新，二手别墅因为面积大、总价高，最终能成交的单价与隔壁普通住宅单价相差无几。这时候，你才恍然大悟，“早知道，当初还不如买两套100平米的普通住宅赚得多、好出手呢”。

再者，买别墅的人，都是有很高的审美要求的，买别墅的业主，90%以上会选择房龄新的一手房，到头来你会发现，CEO别墅盘，绝对是有钱人的玩具，是一种变现能力很差的“不动产”，甚至是“遗产”！

所以，相比郊区的别墅，精明的上海人相对更喜欢靠市区一点，配套成熟一点的大平层。

※上述滞销榜单中的“CEO别墅阵亡盘”：御品园林（青浦徐泾）、海德花园（宝山杨行）、合生广富汇（松江新城）、三湘森林海尚（崇明东滩）、汤泉美地城（金山新农）