「国内篇」在上海，生个二胎能躲避房产税，你考虑生吗？(上海奉贤税收优惠,关键词优化)

避 税

沈楠是上海浦东新区一个中产阶级家庭的男主人，他对两会期间大家热点关注的房产税并不上心。

因为他正忧虑的是如何避开房产税。

年初，沈楠卖掉了名下一套40平的老房子，在上海郊区买了个200多平的低价小别墅。

没想到因为这次置换，他摊上了上海实施六年来的房产税。

沈楠说，上海市2011年发布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，对人均超过60平方米的，属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

也就是说三口之家，如有两套房，总面积低于180平方是不被征税的。

沈楠家的两套房原本一套是40平的市区老房子和一套120平的大三房。虽然有两套，但人均面积小于60㎡。

现在的两套变成了（120+200）/3，平均面积远超了60㎡。

沈楠抱怨道：“我一套自住，一套是父母亲戚来上海住，都是自住非投资型的，如果上海房价涨一倍，那我的房产税也要涨一倍。但我自己的居住权益，并没有因此得到任何提高。”

于是，他就和朋友寻思着有没有避税的方法

税收筹划角度看，税基即评估价，这是政府制定好的，没空间；

税率也是制定好的，没空间；

人均面积只要超过人均标准，也完全没任何办法规避。

就是说，住房面积不变的情况下只有增加家庭成员来稀释人均面积了。

那么沈楠家要有四个孩子才能符合免税标准。在上海，养四个孩子？想都不敢想的画面！

“相比较而言一年五六千的房产税不算贵，我也没啥怨言了。”沈楠苦笑着说。

2011 年初起，上海、重庆分别开始了房产税试点，在制度建设和实践意义上为我国房地产税立法的制定和出台总结经验和教训。

在跟多人的认知里，对房产税的概念是空白，即使有些模糊概念，也搞不清其具体面目。

下文将摘录上海和重庆两市在房产税制定文件中关于实施房地产税征收的重点规定，以期对大家认知房产税有所帮助。

上 海

1.试点区域

包括长宁区、杨浦区、普陀区、虹口区、徐汇区、闵行区、静安区、奉贤区以及浦东新区的原南市区等所有区域。

2.征收对象

征收对象具体包括两类：

一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。

二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

3.新购住房时间的确定

新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

4.居民家庭的规定

居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。

居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。

5.计税依据

将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

6.税率

实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

7.面积计算

对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。

即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。

以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：

例1. 如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

例2. 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

例3. 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

8.应纳税额计算办法

应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

9.减免优惠

1．对本市居民家庭换购住房给予优惠。

本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

2．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

3．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：

一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

10.征收部门

房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

11.税收的主要用途

房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。

12.征免认定

对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

重 庆

1.试点区域

为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。

2.征收对象

（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：

1．个人拥有的独栋商品住宅。

2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

3.纳税人

纳税人为应税住房产权所有人。

产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。

应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。

4.计税依据

应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。

属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

5.税率

（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%

6.应纳税额的计算

（一）个人住房房产税应纳税额的计算。

应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

（二）免税面积的计算。

扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

7.税收减免与缓缴税款

（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。

（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

8.征收管理

（一）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

（二）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

（三）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。

（四）个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

9.收入使用

个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。

10.配套措施

（一）上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。

（二）有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。

（三）财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。

（四）各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。

（五）纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。

（六）欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。

影 响

房产税的试点对上海和重庆的房价影响大吗？有没有暴跌或腰斩？

我想稍微关注新闻人都已知晓答案。

房产税是财产税，税收的目的是满足社会公共需要，把房产税当做调控房价的工具，是不准确的。

那么房产税的实施对房价有影响吗？

答案是，有！

短期内会在供需关系上对房产市场的房价产生小幅度的影响。

由于房产税的征收，手握多套房子的人会因为持有成本的上升，而把闲置的房子推向市场。也就是说，市场的供给会因为闲置的存量房加人而增加。

另一方面，房产税也使一些原准备买大房子的人顾及未来长期纳税的负担而改为选择较小的房子，由此而来，市场需求会相对缩小。

供求关系的这种变化，当然会反映到房价的涨幅动荡中。