公摊面积“坑”有多深引发的思考(代理成本,关键词优化)

况伟大中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任

最近不少媒体报道开发商对住宅公摊面积按室内精装价收费、重复公摊、重复收费、收取公摊取暖费等住宅市场乱象，引起社会广泛关注，并众说纷纭。本文就“公摊面积之谜”展开论述，为有效治理“公摊面积乱象”提供理论依据。

公摊面积与使用面积边界由什么决定？

从本质上讲，住宅公摊面积属于公共产品，是小区业主的公共产品，涉及小区业主的公共利益，而住宅使用面积属于小区业主的私人产品，涉及小区业主的个人利益。通常，住宅公摊面积和使用面积之间比例关系取决于小区业主对公共服务和公共产品的需求以及公共利益和个人利益之间的均衡。因此，住宅公摊面积通常小于使用面积，满足小区业主的公共服务和公共产品的基本需求。否则，过多公摊面积可能侵占业主的私人空间和私人利益。

一方面，住宅公摊面积价格通常低于使用面积价格，开发商通常尽可能压缩公摊面积，增加使用面积，获取更多利益。因此，为防止开发商侵害业主利益，满足业主对公摊面积及其公共服务和公共产品的基本需求，政府通常对住宅公摊面积有一个最低比例和最低标准。另一方面，若一个小区公摊面积占比太高，侵占了业主的私人空间和个人利益，该小区住宅难以出售，开发商面临巨大的开发风险。实际上，中国对住宅公摊面积比例有最低和最高要求，只是在执行过程中，因各种原因，有一些执行不到位情形。

公摊面积所有权及其经营权属于谁？

当所有业主购买了公摊面积时，因公摊面积的不可分割性，公摊面积的所有权属于所有业主。从本质上讲，公摊面积的所有权属于共有产权（common property right），为所有业主所共有。因此，小区住宅的公摊面积属于所有业主而非开发商。尽管住宅公摊面积的所有权属于所有业主，但为了提高公摊面积的使用效率和服务质量，通常将公摊面积的所有权和经营权分离，将经营权让渡给物业管理公司经营管理。

换言之，所有业主有权选择物业管理公司，并委托物业管理公司对公摊面积进行经营管理权。但是，公摊面积所有权和经营权的“二权分离”，可能产生两种不良后果。一是，所有业主与物业管理公司之间的信息不对称以及激励和约束不足导致严重的代理成本（agency cost），物业管理公司为一己之利损害所有业主的利益（公共利益）。二是，共有产权因所有业主的搭便车（free-rider）行为易导致所有者缺位，业主不愿意监管物业公司，从而产生“公共地悲剧”。因此，中国绝大多数住宅小区存在严重的所有者缺位，对物业公司的监督及其激励和约束不足，导致物业公司严重侵害业主利益。例如，物业公司有很大物业费的定价权，而提供多高的公共服务以及收取多少物业费在很大程度上应由所有业主或业主委员会决定。公摊面积是否出租，租金收入及其分配也应主要由所有业主或业主委员会决定。其中，租金收入属于小区所有业主的共同收入，不属于物业公司，业主委员会或物业公司应定期公布公摊面积的收入和分配，只有一部分物业费用于支付物业公司的经营管理费用。据此，物业公司利用公摊面积出租车位、招贴广告、收取取暖费等牟利均是不合理的，侵占了业主利益，上述收入应归所有业主所有。

开发商、业主和政府应扮演何种角色？

前已述及，住宅公摊面积作为小区公共产品涉及开发商、业主和政府三方主体。在住宅公摊面积中，我们要特别防止所有者缺位和政府缺位。因此，为彻底解决“公摊面积”乱象，开发商、业主和政府应各负其责，扮演好各自角色。

首先，要明确开发商仅仅是住宅公摊面积的提供者和经营者（物业管理公司）而非所有者。因此，开发商（物业管理公司）的定位和角色应为提供优质的住宅产品和物业管理服务，而不能变成业主，只是业主的代理人。

其次，为防止所有者缺位，要建立业主委员会，要选派业主代表入住物业公司，对小区物业管理、物业费定价、公摊面积的利用、定期公布小区财务收支进行指导。

最后，为防范政府缺位以及开发商（物业管理公司）侵害业主利益，政府应规定公摊面积用途及其最低和最高比例，应出台和规范小区物业管理规章制度，建立和完善业主管理委员会，并严格执法，防止合谋和腐败。（责任编辑：王鑫）