6大核心商圈，900万方存量｜“新一线”沈阳商业数据大起底！（下篇）(商圈分析,关键词优化)

在上一期的文章中，周刊君与各位同仁分享了沈阳6大主要商圈中的3个，这3大商圈也是沈阳历史相对悠久的商圈，那么，在本期文章中，周刊君将继续带您探索铁西、金廊及浑南这三大相对年轻的商圈，庖丁解牛之旅继续上路……

如果把铁西、金廊、浑南这3大主力商圈分别打上一个标签的话，周刊君认为，铁西商圈最为稳健；金廊商圈最具实力；浑南商圈则最具潜能。之所以这样定位，主要是由这3大商圈自身的消费特点所决定。

铁西商圈的形成时间较早，依托于建设大路和兴华街所组成的“十字金廊”而延伸。在铁西百货、大商新玛特等老牌百货的保驾护航之下，成为了重要的区域型商圈。而近几年，随着星摩尔购物中心、北一路万达广场等商业项目的入市，传统意义上的铁西商圈得以进一步的延伸。尤其是在2015年，华润置地在沈阳的第二条商业产品线—万象汇的横空出世，更是把既有的铁西商圈提升到了崭新高度，不但高度聚合了铁西区域内的家庭型消费群体，更将大量铁西区域之外的消费群体引入。

而金廊商圈与众多其它商圈相比，可谓独树一帜，周刊君更愿意把它称为“商脉”。金廊商圈北至北陵大街，南至浑河桥，绵延十几公里的区域，线状分布着几十个各色商业项目，也串联起了沈阳经济发展的重要命脉，是目前最具发展实力的城市核心商圈。

6大商圈中最年轻的浑南商圈，是典型的区域性商圈，依托近10年间浑南板块的迅猛发展，浑南商圈也随之稳步崛起，不但有奥体万达广场这样的区域型集中商业，更有像兴隆大奥莱这样的高目的性消费场所，而随着商圈内众多新兴商业项目的入市，浑南商圈的发展潜力不可估量。那么接下来，周刊君就带您逐一走近他们。

铁西商圈

铁西商圈现有商业总供应量约为150万方，仅次于中街商圈，位居6大商圈的第二位。铁西商圈的商业项目主要集中在兴华街、铁西广场附近，主要满足铁西及周边郊县消费者的需求。而随着星摩尔购物中心、北一路万达广场、兴隆大都汇等大型商业项目的入市，铁西商圈的范围也逐渐向区域腹地延伸，随着铁西区商品住宅市场的进一步开发，更多的集中式商业规划也逐渐浮出水面，铁西商圈的范围及辐射面也有望进一步扩大。

商圈特征分析

区域商圈发展迅速，向城市西部的辐射能力强

铁西商圈是以铁西百货为基础，在其周边逐渐形成的商圈。随着近年来铁西区老工业基地改造及城区面积的不断扩大，铁西区的人口增长迅猛，商业发展迅速。随着众多项目不断涌现，商圈向西辐射的能力也逐步增强。

商业供应量巨大，商圈整体升级成为趋势

铁西商圈近年来开业的商业项目较多，且以购物中心业态为主，除了沈辽路、北一路两座万达广场的开业之外，万象汇、星摩尔、兴隆大都汇三大购物中心的相继亮相，也全面提升了商圈的硬件水准及业态丰富度，同时，也有效的提升了铁西商圈的商业竞争力。

商业项目较为分散，商业档次整体不高

虽然铁西商圈现有商业项目众多，但从商业项目的区位分布来看，却并不集中。目前主要形成了以万象汇、铁西百货、新玛特为主的铁西广场/兴华街区域；以沈辽路万达、茂业百货铁西店为主的沈辽路区域和以星摩尔、北一路万达为主的兴华北街区域。商业项目的分散排布也使得铁西商圈虽坐拥百万商业体量，但在短时间内却无法演变为城市核心商圈。此外，目前铁西商圈的商业项目多以中档定位为主，只有万象汇的档次略高。

【铁西商圈商业项目一览表】

金廊商圈

如果说铁西商圈是深耕多年的“地头蛇”，那么，金廊商圈则称得上是新近崛起的一条“强龙”！金廊商圈的商业项目主要分布在青年大街（北陵大街）的两侧，可谓知名开发商云集，项目的整体档次较高、形象较好、竞争激烈。虽然金廊商圈现有的商业总供应量仅为122万方，但潜在供应量却达到了惊人的120万方，足见金廊商圈的雄厚实力。

从商业项目自身的角度来看，金廊商圈汇集了华润万象城、市府恒隆广场、新世界K11等国内商业翘楚品牌。同时，嘉里、宝能、佳兆业等国内地产巨头也盘踞于此，整体的商业档次自不必多说，甚至还出现过一条街4家LV门店的罕见局面。也正因如此，金廊商圈的竞争极为残酷，你方唱罢我登场的商业格局愈演愈烈。从早期卓展百货的无出其右，到市府恒隆的奢侈品云集，再到如今万象城的一家独大，以及未来K11的强势登场。金廊商圈的商业竞争可谓风云变幻，精彩纷呈。

【金廊商圈商业项目一览表】

大牌云集，综合体为主，体量普遍较大

金廊商圈是政府重点打造的沈阳南北商业主动脉，因此，汇集了众多国际国内顶级房地产开发商，如华润、瑞安、乐天、恒隆等，这些开发商在商业运作上都有着较为丰富的经验，在未来整体商业运营方面有充足的保障。金廊项目多以综合体为主，大都配置酒店、写字楼、住宅等，商业部分体量较大，多规划为购物中心。整体供应量甚至已经超过中街商圈，未来面临着极大的竞争压力。

硬件水平极高，商业升级成为必然趋势

金廊沿线项目的开发商多有商业运作背景，因此项目硬件设施的建设水平相对较高，在层高、停车位、餐饮工程预留等方面都比较适应新商业多元化业态发展的特点，这些都会对未来商业整体水平提升有较好的推动作用，也利于商业项目的未来可持续发展。

项目定位均为中高端，同质化现象较明显

万象城、恒隆广场的相继亮相，奠定了金廊沿线商业项目的高品质基础。而交通层面的通达性也成为了金廊商圈重要的基础保障。同时，沿线中高端写字楼内的高消费能力群体，也为各大商业项目提供了相对稳定的消费客群。然而，众多高端商业项目的定位同质化现象较为严重，差异化特色定位及后续的商业运营能力，起到了决定性的作用。

半数项目难产，远期竞争压力巨大

目前，金廊沿线的多半商业项目处于在建或已竣工的状态，但实际开业的项目却是凤毛麟角，这与近年来东北地区严峻的经济形势和区域内巨大的竞争压力有着直接关系。多半的发展商均持观望态度，足见金廊商圈远期竞争压力的巨大。

【金廊商圈未来商业项目一览表】

浑南商圈

与其它5大商圈相比，新晋崛起的浑南商圈，更像是一个处在成长期的青少年，虽羽翼未丰，难堪大任，但却蕴含着巨大的后劲和广阔的发展前景。随着区域内商品住房的迅速增加，大量人口不断涌入。市府南迁及自贸区带来的政策利好也将浑南板块的整体功能提升到一个崭新高度。因此，商业配套功能的不断发展完善已是大势所趋。

浑南商圈现有的商业总供应量仅为73万平，未来的潜在供应量为40余万平，但随着大浑南地区的进一步发展，浑南商圈未来的发展空间仍十分广阔，商业发展逐渐外扩的趋势也将日益展现。

【浑南商圈商业项目一览表】

区域发展提速，商业供应量激增

随着浑南区及浑南新城板块的加速发展，区域内的商业发展也逐渐驶入快车道。大量的人口涌入及基础设施建设的完善，都为浑南的商业发展提供了强有力的保障。在既有的奥体万达广场、兴隆大奥莱等项目的基础上，万象生活城、招商花园城、月星国际城等项目的陆续入市，也为商圈未来的发展，提供了有力保障。

各大商业项目调整升级，业态丰富度逐步提升

兴隆大奥莱、奥体万达广场两大商业项目经过较长时间的运营，相继在近两年进行了调整升级，从而更加适应区域内特定消费群体的需求。更多已入市或未入市的项目，也大都通过更加精准的定位和多元化的业态组合来适应市场需求，这也为项目自身提供了更多的消费客群及消费机会。

潜在供应量相对巨大，远期市场竞争压力较大

虽然浑南区域人口涌入的趋势明显，但总体量超过百万平的商业面积却稍显庞大，且短期内商户的信心明显不足，观望态度明显。未来的浑南商业，将存在较为激烈的市场竞争。硬件设施的进一步完善、定位精准化及业态的合理组合，成为了提升项目自身竞争力的关键砝码。

【浑南商圈未来商业项目一览表】

通过两期的文章，周刊君与各位同仁共同分享了主导沈阳商业的6大核心商圈的一些基础数据和发展特征。虽然对于沈阳的商业地产从业者来说，掌握这些数据是基本功，但是，周刊君认为，把这些相对零散的数据加以整理并完整的呈现，终归还是有所裨益的。希望通过两期的分享，各位同仁能够从中找到自己需要的信息，并有效加以利用，这也不枉周刊君加班熬夜的细致整理。在接下来的文章中，周刊君将继续深耕，为大家呈现更多干货、精华，期待您的关注与支持！