浅析 ｜ 商业地产的生命线是什么？
导读：本文共1239字符，通常情况下阅读需要4分钟。同时您也可以点击右侧朗读，来听本文内容。按键盘←（左） →（右） 方向键可以翻页。
摘要：无论是一线城市还是二线城市，我们很容易发现，从长远来看，民企开发和运营的购物中心无论老板多么情怀、开业时多么光鲜、设计多么先进、团队多么高端，但最终都不如港企（以新鸿基为代表）和国企（以华润置地为代表）运营的购物中心能够长盛不衰。一 商业地产的生命线究竟是什么？显然，商业地产的生命线不是老板的情怀、外在的设计和运营团队，尽管这些因素也极其重要，但本质上而言，持有运营型的商业地产（包括购物中心、高星... ...
目录
(为您整理了一些要点),点击可以直达。
无论是一线城市还是二线城市，我们很容易发现，从长远来看，民企开发和运营的购物中心无论老板多么情怀、开业时多么光鲜、设计多么先进、团队多么高端，但最终都不如港企（以新鸿基为代表）和国企（以华润置地为代表）运营的购物中心能够长盛不衰。
一 商业地产的生命线究竟是什么？
显然，商业地产的生命线不是老板的情怀、外在的设计和运营团队，尽管这些因素也极其重要，但本质上而言，持有运营型的商业地产（包括购物中心、高星级酒店、写字楼等）的生命线是资金成本。归根到底，持有运营的商业地产最终比拼的是开发商的内功，也就是资金成本。（有图有真相）
实际上，华润和新鸿基还不是最可怕的竞争对手，毕竟融资成本虽低，但还是有融资成本，最可怕的是那么大量发行预付卡的商业企业，它们的融资成本实际上是负数。原因是发行的预付卡中会有3%-5%的比例会被遗忘，永远不用偿付。
二 为什么5%的中长期年融资成本是生命线？
原因1、从长期来看，即使是运营良好的商业地产项目，其扣除税费后的净租金收益率也只有5%左右，如果融资成本高于5%，那么持有商业地产就是不断的贴钱，这才是国内REITS（房地产信托基金）没有大规模发展起来的核心原因，毕竟国内能够提供高租金回报的持有物业太少了。
原因2、住宅地产是百米冲刺，而商业地产是马拉松，从拿地、规划、建设、持有、运营，最终到物业成熟，至少需要5年以上的时间，如果再考虑投资回收，至少还需要增加10年，因此如果没有较低成本的中长期资金是难以想象的。
我认为，中长期年融资成本5%就是商业地产的生命线，如果房企的中长期年融资成本低于5%，则可以考虑开发和持有商业地产；反之，如果中长期年融资成本高于5%，则不建议考虑开发和持有商业地产；尤其是对于中长期年融资成本高于10%的中小型民企而言，再去开发和长期持有商业地产无异于向社会捐款。
明理善行原创文章
请您关注我们！
浅析 ｜ 商业地产的生命线是什么？的详细内容，希望对您有所帮助，信息来源于网络。