在美国投资房产，如何合理避增值税
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摘要： 提示 ： 点击上方 " 海外投资政策 "订阅本号 ，以便随时来访。 投资哥 导语如何合理避增值税PS： 安得燕屋千万间，大庇天下善士尽欢颜 ——马来西亚燕屋投资计划美国税法规定，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，如果房主在5年之内，自住超过2年，卖房后，房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免（夫妻二人可免50万美金，个人可免25万美金）。所以如果你花50万美金买了一套住宅，后来80万... ...
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投资哥
导语
如何合理避增值税
PS： 安得燕屋千万间，大庇天下善士尽欢颜 ——马来西亚燕屋投资计划
美国税法规定，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，如果房主在5年之内，自住超过2年，卖房后，房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免（夫妻二人可免50万美金，个人可免25万美金）。
所以如果你花50万美金买了一套住宅，后来80万美金卖出，赚了30万美金，那你只有5万美金需要交税；如果你是和配偶共同拥有房屋并出售，则30万利润则完全不用交税。
以上是自住用房的税收优惠政策，但很多人在美买房是为了投资，买了房压根就没考虑过去住，就享受不到这项税收优惠政策。
但是作为 投资用房 ，联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制--- 1031延税法 。
1031延税法又称为同类财产交换法（Like-Kind Exchanges）。
是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“ 如果交换的房产是用于商业性使用或，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于，就可以使用这一法条。
下面这个例子可以直接地说明1031条款的优势：
若林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人（作商业用途），也付清了所有贷款，该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择：
若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售，但不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金，无法立即购买新的房产。
若林女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。
提示：
需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。
如果新买的房产价值低于原房产价值
还能享受1031延税法吗？
但如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为“ 好处”（Boot） 。
“好处”（Boot） 可能是现金，也可能是债务減免，支付不合格的費用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。
卖房者收到的“好处” （Boot） 要缴资本利得税，最高收到的全部“好处” （Boot） 都要缴资本利得税。
例如，早期买的一套投资用房600万美金，卖了1000万美金后，资本利得是400万美金，用这些钱又买了一套新房，只有800万美金，自己还剩200万美金，这200万美金要缴纳资本利得税，以20%税率算要缴纳40万美金的稅。
但如果下一次再投资的话，成本基准则变为800万美金。
1031法成立的两个时间节点
要想运用1031延税法案，有两个时间必须满足。
45天 ， 投资人必须在房产卖掉的45天内，确定替代的房产，也就是找到想买的房，进行书面确认，必须要有买卖双方的签名；
180天 ， 必须在180天内完成房产的过户手续，不能延期。
首先要研究或咨询税务师关于1031延税法的相关细则，看看自己的情况是否符合1031法的标准，其次是将房地产出售时要让购买者知道你的1031交换意图，并同意配合你，资金各方面能及时到位。
然后找到一家 合格 的第三方托管机构，签订合同，设立托管账户，由这家托管结构收取你出售上个房产的资金，在45天之内找到替代的房产，并在180天内完成交割，由托管机构支付购房款和收取相应的服务费用。
1031法适用的投资类型
这点很重要， 不是所有投资都适用1031延税法。 该法案仅适用于在 美国境内 的 投资和商业用途 的房地产或不动产（Real Property）和动产（Personal Property）。
商业用途 指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。
财产交换必须是 同样性质 ， 但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。
不能用于 自住房屋 的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。
只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。
从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求。
首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。
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